Vente à la découpe des domaines de Pontchartrain et de Grignon : prenons le mal à la racine, modifions la loi !

Que la fiscalité monument historique soit ouverte dans les mêmes conditions aux clients de promoteurs immobiliers comme au propriétaire respectant l’unité d’un monument est anormal. Cela résulte d’une modification introduite dans la loi de finances rectificative du 28 décembre 2017 (lire notre article) dont nous sommes à même d’apprécier aujourd’hui des effets délétères notamment pour les domaines de Pontchartrain (voir ici) et de Grignon (voir ici).

Un amendement a ainsi été élaboré afin d’aider nos parlementaires à rétablir un agrément préalable du ministère du Budget, sur avis du ministère de la Culture, en amont du processus de lotissement défiscalisé.

Julien Lacaze, président de Sites & Monuments

Amendement rétablissant un agrément préalable pour la défiscalisation de la vente à la découpe des monuments historiques

Article 156 bis V du CGI

Domaine de Grignon (Yvelines), vue aérienne.
Domaine de Grignon, étudiants de l’AgroParisTech mobilisés.

DISPOSITIF

À l’alinéa 14 de l’article 156 bis du code général des impôts, remplacer les mots « l’immeuble » par les mots : « cette division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre du budget, après avis du ministre de la culture, lorsque le monument ».

EXPOSÉ DES MOTIFS

Le ministère chargé du Budget - éclairé par un avis du ministère de la Culture - doit à nouveau pouvoir se prononcer en amont d’une opération de vente à la découpe d’un monument historique sur le principe de l’accès à la défiscalisation de l’article 156 I 3° du code général des impôts.

Il s’agit de revenir à la version de l’article 156 bis V résultant de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009. Son rapporteur à l’Assemblée Nationale précisait alors le but de l’introduction d’un agrément préalable à toute opération de lotissement défiscalisé d’un monument historique : « Il vous est peut-être arrivé de recevoir des propositions de défiscalisation si vous achetez un "morceau" de château ici ou là. Encourager ce type de défiscalisation ne semble pas opportun. En revanche, […] il peut arriver que des couvents, des monastères […] ne puissent être réhabilités que grâce à une mise en copropriété. Auquel cas, la défiscalisation serait autorisée par un agrément de l’État : ministère de la culture et du budget. » La ministre de l’Économie, invoquait, pour sa part, « l’attractivité du territoire », en précisant qu’« il n’est [dès lors] pas question d’encourager les mécanismes d’optimisation fiscale, en particulier les divisions multiples qui permettent de commercialiser les monuments historiques par morceaux. Nous souhaitons, au contraire, favoriser l’investissement des propriétaires dans l’entretien, le maintien, la rénovation et la restauration de ces monuments » [1].

En application de ces dispositions, le Bulletin officiel des finances publiques en vigueur jusqu’en 2018 précisait que « L’objectif de cette mesure est d’éviter que des immeubles appartenant au patrimoine national ne soient considérés comme un simple produit d’optimisation fiscale, susceptibles d’être vendus à la découpe à des investisseurs au détriment de la qualité de la conservation de ces immeubles », l’exception n’étant recevable que pour les immeubles « dont la configuration permet une division et pour lesquels une telle mise en copropriété n’a pas pour objectif la vente à la découpe du monument » [2].

Cet agrément, situé en amont et relatif au principe de l’accès à la fiscalité monument historique pour des travaux de vente à la découpe, est bien distinct de l’autorisation délivrée, en aval, par les DRAC sur les modalités de ce lotissement.

La loi de finances rectificative n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 (art. 12), qui est malheureusement revenue sur ce dispositif de filtrage, a contribué à l’accélération des ventes à la découpe de monuments historiques situés dans des zones à forte pression foncière, en les dénaturant et en les privant d’attractivité, sans possibilité réelle d’opposition de la part des administrations du patrimoine.

Ainsi, le château de Pontchartrain (Yvelines), demeure d’un chancelier de Louis XIV et d’un premier ministre de Louis XVI, a-t-il été privé de ses riches collections d’œuvres d’art pour être divisé en 86 logements, implantés jusque dans sa chapelle, ses abords devant être dénaturés par la création de nombreux parkings, son parc, œuvre fameuse d’André Le Nôtre, avec un axe de 13 km de long, étant cédé à part. Le domaine clos de murs de Grignon (Yvelines), château, parc, terres et bois, berceau de l’agronomie française sous le roi Charles X, devait également être loti par le même promoteur, selon le même mécanisme fiscal, avant la suspension de sa cession par l’État.

Ces deux opérations, qui induisent pourtant un manque à gagner fiscal pour l’État, ne sont pas conformes à l’intérêt général. Les travaux de vente à la découpe de monuments historiques, dont la défiscalisation bénéficie aux clients de promoteurs immobiliers, se distinguent ainsi fondamentalement des opérations classiques de restauration par un propriétaire respectant l’unité et l’attractivité d’un ensemble protégé.

Il convient toutefois de maintenir la possibilité de choix de l’administration, une vente à la découpe défiscalisée pouvant être utile, dans certaines circonstances, à la préservation du patrimoine bâti. Le lotissement défiscalisé de certains monuments, à l’origine conçus pour être collectifs (grands bâtiments religieux, militaires ou même industriels), peut en effet contribuer à leur réaffectation. Des casernes - à l’instar de celle de Miribel à Verdun (détruite en juin 2021) - auraient ainsi pu être conservées par une inscription au titre des monuments historiques suivie d’un lotissement avec travaux défiscalisables.

Le rétablissement d’un agrément permet à l’État de remettre, lorsque cela est pertinent, la vente à la découpe défiscalisée au service du patrimoine, en limitant cette pratique aux seuls monuments pour lesquels l’opération peut être bénéfique.

Domaine de Pontchartrain (Yvelines), vue aérienne.
Pierre-Denis Martin dit des Gobelins (vers 1663 - 1742), {Vue du château de Pontchartrain et de ses jardins} dus à Le Nôtre (perspective Ouest). Huile sur toile, 144,5 x 205,5 cm. Vente Pontchartrain, Sotheby’s, Paris, 19 novembre 2019, lot 18 (avec son pendant).

TEXTE CONSOLIDÉ

Article 156 bis du code général des impôts

"V. – Le bénéfice des dispositions de l’article 156 propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine, n’est pas ouvert aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1er janvier 2009 sauf si l’immeuble [à supprimer] cette division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre du budget, après avis du ministre de la culture, lorsque le monument [à insérer] est, en tout ou en partie, classé ou inscrit au titre des monuments historiques et est affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division, à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables. A cet égard, les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation."

Pour aller plus loin (amendement n°6)

Notes

[1Assemblée Nationale, Session ordinaire de 2008-2009, 1ère séance du 17 novembre 2008, Projet de loi de finances pour 2009 (seconde partie) n°1127 (suite), après l’article 42, JORF du 18 novembre 2008, comptes rendus, p. 7405.

[2Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts n°BOI-SJ-AGR-50-50-17/04/2014, § 190 et 210.